Posteado por: Javier | junio 13, 2011

Renta y obras en los arrendamientos urbanos: un caso práctico

Vamos a intentar utilizar un poco lo que tenemos encima de los hombros.

Este caso práctico sobre arrendamientos urbanos, que he rescatado de mi pila de notas y apuntes, no es nada difícil; es “de laboratorio”, con cinco preguntas cerradas, y prácticamente solo hay que saber utilizar, interpretar y aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos (eso sí, mirando la actual, de 1994, y la anterior, la de 1964, pues en alguno de los contratos de este supuesto es posible que sea la aplicable).

Estará colgado hasta el lunes de la semana que viene, cuando daré las respuestas, haya dicho alguien algo o no.

————————————

La entidad “ALQUILERES INMOBILIARIOS S.A.” es propietaria de dos locales comerciales en la planta baja y de dos viviendas en la 1ª y en la 5ª, en un inmueble de cinco plantas de la ciudad de Sevilla. A los locales les corresponde una cuota de participación en la Comunidad de Propietarios del 5% a cada uno, y a las viviendas del 10%.

El local nº 1 fue arrendado a Juan por contrato celebrado el día 1 de abril de 1985 por un plazo de un año y una renta anual de 600.000 pesetas, más las cuotas de Comunidad, especificándose que sería destinado a almacén de tejidos y ropas, y autorizando expresamente la arrendadora al arrendatario la realización de las obras necesarias para la adaptación a tal fin.

El local nº 2 fue arrendado a José el día 1 de marzo de 1997, por plazo de un año y renta anual de 1.800.000 pesetas, más las cuotas de Comunidad, que en dicha fecha importan 60.000 pesetas al año, expresándose en el referido contrato que la actividad a desarrollar es la de bar. José instala un bar de copas.

La vivienda de la planta 5ª se arrienda a María el día 1 de junio de 1998, por período de un año y renta anual de 1.200.000 pesetas, más las cuotas de Comunidad, omitiéndose reflejar su importe anual. Asimismo, se pacta que el arrendador solo podrá resolver el contrato en caso de impago de dos o más mensualidades de renta, y la arrendataria renuncia a la facultad de enervar en el caso de que se promoviera juicio de desahucio.

La Junta de la Comunidad de Propietarios, con el voto en contra de “ALQUILERES INMOBILIARIOS S.A.”, acuerda el 30 de noviembre de 2002 acometer obras de reparación de las conducciones de agua, dado que las mismas presentan roturas y filtraciones, proceder al pintado de las fachadas y adaptar el ascensor a las nuevas normas de seguridad impuestas por un Decreto de la Junta de Andalucía del mes de octubre de ese mismo año. Para financiar las mismas, se acuerda el establecimiento de una cuota extraordinaria consistente en un incremento lineal en las cuotas mensuales, igual para todos los pisos y locales, de 90 euros al mes durante 6 meses, todo ello con efectos desde el día 1 de enero de 2003.

La entidad “ALQUILERES INMOBILIARIOS S.A.” no impugna el acuerdo y comunica el mismo a los arrendatarios. Tanto Juan como María se oponen a abonar el importe de la subida. José no responde.

El 1 de marzo de 2002, por motivos fiscales, Juan había constituido con dos de sus hijos una sociedad limitada cuyo objeto social es la explotación del negocio de tejidos y ropas ubicado en el local arrendado. En dicha sociedad, Juan detenta el 75% del capital social y se reserva el cargo de administrador; asimismo, se designa como domicilio social el particular suyo. A fin de modernizar las instalaciones, realiza una nueva distribución interior del local y cambia la ubicación de las oficinas y los aseos.

El 30 de junio de 2003, tras ser inspeccionado el local, José recibe un requerimiento del Ayuntamiento al objeto de que lo dote de una serie de medidas contra incendios, entre las que se incluye la instalación de una puerta ignífuga y la apertura de huecos en la fachada para aireación y salida de humos, aislamientos acústicos en paredes y ventanas y cambio de sistema de apertura de la puerta. Tras comunicar verbalmente esta circunstancia al representante de “ALQUILERES INMOBILIARIOS S.A.”, el mismo le deniega la autorización para hacerlas y le dice que se trata de obras que alteran el local, afectan a elementos comunes y no cuentan tampoco con autorización de la Comunidad de Propietarios. Pese a todo, José acomete las obras exigidas por el Ayuntamiento a fin de evitar que le cierren el negocio.

——————————

CUESTIONES:

1ª) ¿Puede la entidad arrendadora reclamar en todos los casos a sus arrendatarios el pago del importe de las cuotas de Comunidad?

2ª) ¿Es correcta la oposición de Juan y María al pago del incremento extraordinario? ¿Tiene alguna acción a su favor la arrendadora?

3ª) ¿Es válido el pacto resolutorio incorporado al contrato concertado con María? ¿Y la renuncia a la facultad de enervar?

4ª) ¿Tiene o puede tener alguna incidencia sobre el contrato la constitución de la sociedad mercantil? ¿Y la ejecución de las obras?

5ª) ¿Tiene alguna relevancia la realización de las obras por parte de José?

Anuncios

Responses

  1. Caballero, ¿tenemos una semana para responder entonces? Me interesaría responder PERO…¿lo hago aquí o por privado?

    saludos

  2. Mejor responder aquí, he dejado una semana para que quien tenga interés y no la conozca pueda leerse un poco la Ley de Arrendamientos Urbanos (la de 1964, también), aunque con la ley no es nada difícil.

    Hablando de casos prácticos, sobre el del despacho Binghamton, como es algo más complejo, ¿hay algún plazo también para contestar? (“los pupilos”, como dijo el sociatilla latino).

  3. Pues…me gustaría la respuesta enviada a mi correo y que bueno, teneis hasta julio…

    Perfecto, la contestaré aquí en ese plazo pues.


Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

Categorías

A %d blogueros les gusta esto: