Posteado por: Javier | junio 22, 2011

Renta y obras en los arrendamientos urbanos: las respuestas

Vamos a recordar el enunciado, con los hechos:

La entidad “ALQUILERES INMOBILIARIOS S.A.” es propietaria de dos locales comerciales en la planta baja y de dos viviendas en la 1ª y en la 5ª, en un inmueble de cinco plantas de la ciudad de Sevilla. A los locales les corresponde una cuota de participación en la Comunidad de Propietarios del 5% a cada uno, y a las viviendas del 10%.

El local nº 1 fue arrendado a Juan por contrato celebrado el día 1 de abril de 1985 por un plazo de un año y una renta anual de 600.000 pesetas, más las cuotas de Comunidad, especificándose que sería destinado a almacén de tejidos y ropas, y autorizando expresamente la arrendadora al arrendatario la realización de las obras necesarias para la adaptación a tal fin.

El local nº 2 fue arrendado a José el día 1 de marzo de 1997, por plazo de un año y renta anual de 1.800.000 pesetas, más las cuotas de Comunidad, que en dicha fecha importan 60.000 pesetas al año, expresándose en el referido contrato que la actividad a desarrollar es la de bar. José instala un bar de copas.

La vivienda de la planta 5ª se arrienda a María el día 1 de junio de 1998, por período de un año y renta anual de 1.200.000 pesetas, más las cuotas de Comunidad, omitiéndose reflejar su importe anual. Asimismo, se pacta que el arrendador solo podrá resolver el contrato en caso de impago de dos o más mensualidades de renta, y la arrendataria renuncia a la facultad de enervar en el caso de que se promoviera juicio de desahucio.

La Junta de la Comunidad de Propietarios, con el voto en contra de “ALQUILERES INMOBILIARIOS S.A.”, acuerda el 30 de noviembre de 2002 acometer obras de reparación de las conducciones de agua, dado que las mismas presentan roturas y filtraciones, proceder al pintado de las fachadas y adaptar el ascensor a las nuevas normas de seguridad impuestas por un Decreto de la Junta de Andalucía del mes de octubre de ese mismo año. Para financiar las mismas, se acuerda el establecimiento de una cuota extraordinaria consistente en un incremento lineal en las cuotas mensuales, igual para todos los pisos y locales, de 90 euros al mes durante 6 meses, todo ello con efectos desde el día 1 de enero de 2003.

La entidad “ALQUILERES INMOBILIARIOS S.A.” no impugna el acuerdo y comunica el mismo a los arrendatarios. Tanto Juan como María se oponen a abonar el importe de la subida. José no responde.

El 1 de marzo de 2002, por motivos fiscales, Juan había constituido con dos de sus hijos una sociedad limitada cuyo objeto social es la explotación del negocio de tejidos y ropas ubicado en el local arrendado. En dicha sociedad, Juan detenta el 75% del capital social y se reserva el cargo de administrador; asimismo, se designa como domicilio social el particular suyo. A fin de modernizar las instalaciones, realiza una nueva distribución interior del local y cambia la ubicación de las oficinas y los aseos.

El 30 de junio de 2003, tras ser inspeccionado el local, José recibe un requerimiento del Ayuntamiento al objeto de que lo dote de una serie de medidas contra incendios, entre las que se incluye la instalación de una puerta ignífuga y la apertura de huecos en la fachada para aireación y salida de humos, aislamientos acústicos en paredes y ventanas y cambio de sistema de apertura de la puerta. Tras comunicar verbalmente esta circunstancia al representante de “ALQUILERES INMOBILIARIOS S.A.”, el mismo le deniega la autorización para hacerlas y le dice que se trata de obras que alteran el local, afectan a elementos comunes y no cuentan tampoco con autorización de la Comunidad de Propietarios. Pese a todo, José acomete las obras exigidas por el Ayuntamiento a fin de evitar que le cierren el negocio

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CUESTIONES CON SUS RESPUESTAS:

1ª) ¿Puede la entidad arrendadora reclamar en todos los casos a sus arrendatarios el pago del importe de las cuotas de Comunidad?

Sí, en el caso de los locales comerciales, pues así se convino en los respectivos contratos, rigiendo en esta materia el principio de autonomía de la voluntad privada (art. 1255 del Código Civil).

Sin embargo, en el caso de la vivienda de la planta 5ª, nada se expresó en el contrato y es aplicable lo dispuesto en el artículo 20 de la LAU de 1994, donde se exige para su validez que el pacto se haga por escrito y determine el importe anual de los gastos a la fecha del contrato.

2ª) ¿Es correcta la oposición de Juan y María al pago del incremento extraordinario? ¿Tiene alguna acción a su favor la arrendadora?

En la LAU de 1994 (artículo 20.2), las partes pueden pactar que los gastos generales, de servicios comunes y tributos, que no sean susceptibles de individualización, sean a cargo del arrendatario. Durante los 5 primeros años, estos gastos, excepto los tributos, solo podrán incrementarse anualmente y nunca en porcentaje superior al doble del que pueda incrementarse por IPC.

En el artículo 20 se regula el régimen de los gastos ordinarios, frente a los artículos 21 y 22, que desarrollan los gastos de conservación y mejora.

La oposición de Juan hay que verla a la luz del artículo 102 de la LAU de 1964, aplicable al haberse celebrado el contrato en 1985. Dicho artículo establece que sólo para los arrendamientos concertados con anterioridad de su entrada en vigor el arrendador estaba facultado para repercutir sobre el inquilino el incremento del coste de los servicios y suministros. No es este el caso del arrendamiento de Juan, concertado tras la entrada en vigor de la LAU de 1964, con lo que su oposición es correcta.

La oposición de María también sería correcta, al no haberse pactado en la forma y con los requisitos que la LAU en su artículo 20.1, último párrafo, exige para el arrendamiento de viviendas: “Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato”.

3ª) ¿Es válido el pacto resolutorio incorporado al contrato concertado con María? ¿Y la renuncia a la facultad de enervar?

Según el artículo 6 de la LAU de 1994 (“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”), es decir, sería válido el pacto resolutorio al ser más beneficioso para el arrendatario, pues el 27.2.a), en principio, permitiría al arrendador promover el desahucio ante el impago de una sola mensualidad de renta o de cantidad asimilada a la misma.

Sin embargo, con respecto a la facultad de enervar, esto es un beneficio extraordinario que la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 22.4) concede al arrendatario: “Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.

Siendo un beneficio extraordinario concedido por la ley procesal civil, no es válido el pacto de exclusión en perjuicio del arrendatario.

4ª) ¿Tiene o puede tener alguna incidencia sobre el contrato la constitución de la sociedad mercantil? ¿Y la ejecución de las obras?

Respecto a la primera cuestión, la sociedad mercantil constituida tiene una personalidad jurídica propia, distinta a la de los socios, (arts. 1 y 11 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada). El arrendamiento de Juan está sometido a la LAU de 1964, al haberse concertado antes del 9 de mayo de 1985, pues así lo previene la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994. Por tanto, Juan deberá seguir el procedimiento establecido en los artículos 29 a 42 de la LAU de 1964. En concreto, según el art. 32 serán requisitos necesarios para la existencia del traspaso:

“1.º Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.

2.º Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.

3.º La fijación de un precio cierto por el traspaso.

4.º Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.

5.º Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.

6.º Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el apartado 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación establecida en el apartado 2º.

La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso”.

En caso contrario, se expone a una acción de desahucio por el arrendador (art. 114.5ª de la LAU de 1964).

En relación con las obras en el local, el arrendatario precisa el consentimiento del arrendador o, en caso de no obtenerlo, acudir al procedimiento judicial previsto en el artículo 114.7ª de la LAU. En caso contrario, está expuesto igualmente a una acción de desahucio por obras inconsentidas.

5ª) ¿Tiene alguna relevancia la realización de las obras por parte de José?

Sí, pues el artículo 30 de la LAU de 1994, aplicable en defecto de pacto expreso para los arrendamientos para uso distinto de vivienda, remite al artículo 23, que exige el consentimiento escrito del arrendador para aquellas obras que modifiquen la configuración del local. Según la jurisprudencia, por “modificación de la configuración del local” se entiende que esta afecte a la distribución del espacio arrendado y a la forma del recinto comprendido dentro de las paredes y el techo que limitan ese espacio, tanto en sentido vertical como horizontal.

En este caso, solo puede entenderse como tal la apertura de huecos que, además, al afectar a elementos comunes, precisa del consentimiento escrito de la Comunidad de Propietarios (como establece la Ley de Propiedad Horizontal), aparte del arrendador. En caso de que no se obtengan esas autorizaciones, tanto la Comunidad de Propietarios como la arrendadora pueden exigir judicialmente el cierre de los huecos, e, incluso, la segunda el desahucio (art. 27.2.d) de la LAU de 1994).

Hay que tener en cuenta que, al especificarse el destino del local en el contrato, Juan puede exigir (puede acudir al auxilio judicial, incluso si es preciso) la autorización de la arrendadora o la resolución del contrato por incumplimiento derivado de la imposibilidad de su utilización (art. 27.3.b) de la LAU de 1994: aunque se refiere a arrendamientos de viviendas, es aplicable en virtud de lo que dispone el 35 de la misma Ley).

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Responses

  1. ¡Anda! Pues entonces no estaba yo tan mal como pensé — he acertado en “el fondo” de las cuestiones a pesar de admitir el análisis de la ley de 1964 (por eso omití esos casos en mi réplica ya que, resulta que no me fue posible encontrar el TEXTO de dicha ley). ¿Está disponible en la red, Javier?

    Un par de cosas:

    Tal y como pensé, nada por escrito en el caso de María, 5ª planta, sin embargo:

    “Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere al apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta, conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1. El Artículo 18.1, por su parte, dice que: “Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado”.
    Sé que se refiere a la RENTA y no necesariamente a la subida de la comunidad…

    Como no hay nada por escrito, ok, no le toca pagar a María pero si hubiése algo por escrito, no se cumplen los cinco años…no está nada claro por la forma de la pregunta.

    2. Bien — es lo que dije más o menos…

    3. Bien — más o menos lo que dije también…

    4. Hmm…bueno sobre Juan ya dije, según la ley, que no podía…hasta ahí bien pero no está claro lo de soportar las obras…

    5. Bien. Ilegal — acerté.

    La verdad es que me siento bastante satisfecho porque era además la primera vez que me pongo en “contacto” con esa ley pero hubiése sido mejor tener acceso a la de 1964 para contestar de forma más precisa las otras partes aplicables a los que estaban bajo el dominio de la de 1964.

  2. Pues no, la verdad es que no ha estado mal si no había estudiado antes la LAU, una norma que tiene muchos recovecos y a veces es complicada de interpretar. La LAU de 1964, por ejemplo está aquí: http://civil.udg.es/NORMACIVIL/estatal/contract/Lau64.htm

    Aunque en librillos de recopilaciones de leyes civiles o inmobiliarias, en papel, suele venir también.

    En el tema de María yo entiendo que, según la LAU, debe constar por escrito expresamente el importe anual inicial del resto de gastos que son ajenos a la renta (no debe ser una cantidad indeterminada pues, en caso, de que el arrendatario incumpliera y no los pagase debe haber por lo menos una base sobre la cual calcularlos y poder fijar la cantidad líquida a pagar) y a partir de ese importe inicial aplicarse los incrementos anuales con el límite del 20.2.

    Sobre la pregunta 4ª y el tener que soportar las obras si el arrendador se opone y tiene éxito la acción judicial, bueno, jeje, ya se sabe que la LAU de 1964, ley de la época de Franco, partía de una filosofía de “pobrecito el inquilino y qué malo su casero”, puede que fuera aún más protectora con el arrendatario que la actual.


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